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近日，南宁中山路旧城改造区拍出773万元/亩的天价，刷新了北湖路510万元/亩的纪录。中心城区渐成楼盘开发热点，如何看待中心区楼盘的优与劣，如何进一步提升中心区楼盘的价值，这成为业界关注的焦点。

　　“老区新盘”冲击楼市

　　近几年来，跟随城市规划的脉搏，南宁市的房地产迅速在城市的新开发区域延伸。可以说，2002年到2006年期间，南宁房地产市场的热点都集中埌东、凤岭、仙葫、五象新区。不到新开发区域买地、开发，开发商如同不入“主流”。一时间，人们购房的热情都投入到新区的一个个房地产项目当中。

　　但是，老城区作为中心城区，商业繁华、配套成熟，其投资价值不被开发商忽视。进入2007年以来，南宁的房地产市场发生了明显的结构性变化。此前，南宁最炙手可热的东盟商务区土地，也就拍出400多万元的价格。但在8月，先是北湖路拍出510万元/亩的地价，跟着近日中山路旧城改造区拍出了773万元/亩的地价。紧接着，建筑面积10万平方米的“万昌·上海滩公馆”出现。

　　高地价带来的不仅是震撼和冲击，这些从老城区里冒出的新盘，开盘价格不低，销售业绩也不俗的市场效应更是带给市民实实在在的印象改观——中心区不比新区弱。从投资价值来看，中心城区具有繁华的商业设施，投资者不用担心出租的问题。从纯居住的角度来看，中心城区无论是饮食、医疗、教育等方面的“先天优势”都具有巨大的吸引力。

　　房地产开发热点从新区域向中心城区转移，同样引起开发商的关注。不少开发商认为，随着土地资源的减少，中主城区的地段价值日益突出。能在中心城区开发项目，是实力的体现。

　　核心区域价值重现

　　9月28日，就当前南宁楼市开发的焦点问题，广西万昌房地产公司主办了“南宁中心城区房地产发展论坛暨价值研讨会”。广西中大股份有限公司总经理邬文康、龙光地产营销总监谭志宏、金源房地产营销中心总经理何放、广西比较经济学会会长林卓群等专家出席了会议。大家就如何进一步提升中心城区价值，开发中心城区楼盘提出了意见和建议，还就“万昌·上海滩公馆”的开发进行了讨论。

　　业内人士认为，新区域的价值在于未来的城市发展。现在购房者以相对较低的价格，买到的是未来一个舒适的居住环境。但在这当中，需要耐心等待商业设施、生活配套的逐步完善。这个时间可能需要几年。

　　在中心城区，生活配套齐全，核心价值已经形成，虽然楼价要比新开发区域稍高，但可以马上坐享繁华的商业价值。所以，购买不同区域的楼盘，不仅是购房者经济能力的体现，也是消费态度的选择。

　　以“万昌·上海滩公馆”为代表的中心城区高品质项目陆续进入市场，对南宁房地产市场影响是较大的。楼盘通过先进的规划、高档的硬件，弥补了以前老城区楼盘存在的一些不足之处。纬武路新区开工仪式标志着，中心城区楼盘将重新回到房地产核心舞台。

　　中心板块引爆行情

　　南宁七星路、纬武路一带，有较长时间没有新盘面市。“万昌·上海滩公馆”的开发，将对中心区楼市带来哪些影响？

　　据介绍，该项目由7栋28~31层的高楼组成，是广西万昌房地产公司继“万昌·溪园”、“万昌·南湖景园”后又一作品。因为受建设水平限制，以前所建的房子大多楼层不高，以多层住宅为主，这形成中心区房子基本是“矮个子”。相比之下，现在开发的高层住宅，在“矮个子”中比较显眼，稀缺性使它受到追捧。在外省一些城市，能够在中心区“一览无余”的高层住宅，售价都是区域楼盘的标榜。

　　新楼盘纷纷落户中心城区，对其他区域的楼盘开发将带来影响。在合富房地产代理营销公司所作的市民购房调查中，有近一半被调查者就表示，倾向于在配套成熟的中心城区购房，但找不到理想的楼盘。越来越多楼盘进驻中心城区，给予了购房者更多选择，让他们把置业眼光从新开发区域转向中心城区，从而引发市场格局的变化。

　　广西万昌房地产副总经理牙先生介绍，不少外地客户购买南宁房地产项目，很重要的一点原因是觉得南宁城市有潜力、发展快，想来南宁生活、工作。中心城区楼盘交通便利、配套齐全，当然能吸引他们的注意力。

　　价格走势牵动人心

　　在广州、上海、北京等地，最高价的住宅楼盘往往在中心城区，它与城市边缘区域的一些楼盘形成价格级差，有的中心城区楼盘售价比边缘区域楼盘贵数倍。目前，南宁中心城区的楼盘价格与其他城区的楼盘售价差距还没拉开，颇具投资价值。

　　南宁市民何先生两年前在中心城区一楼盘购买了一套两房一厅住宅，当时房子售价比其他区域贵30%左右。有人劝他在其他区域买便宜的楼盘，但他觉得中心区楼盘房子市场前景好，还是花重金购买。两年来，他的房子从没丢空过，不少人抢着租用，租金不断提高，他高兴地说，还是在中心城区楼盘投资价值高。

　　目前，南宁凤岭不少楼盘均价已经达到4000元/平方米，而一些中心城区楼盘的均价才5000元/平方米左右。业内人士认为，目前这个价格级差不尽合理。凤岭等新区域的楼盘，在近一年时间来上涨较快，而中心城区楼盘上涨幅度较小。受洼地效应的影响，南宁中心城区的楼盘价值有较大的上涨空间，并且可能在短期内爆发。

　　近期以来，北湖路、中山路等南宁中心城区的土地拍卖屡创新高，也为楼价的上升提供了动力。业界人士预料，近期拍卖的北湖路、中山路地块项目在一年后上市，将有力推动南宁中心城区楼盘的售价走到一个新的高度。

 

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